Foire aux questions

Tout simplement, le système de publicité en France n’est pas sécurisé et c’est pour cette raison, le Protectorat a ramené un autre système différent de celui de la France : qui est le système australien de Torrens (système des livres fonciers). Ce système a été introduit, par le Protectorat dans plusieurs colonies, notamment le Maroc, la Tunisie, l’Algérie, la Syrie et le Liban. Egalement, d’autres pays ont adopté ce même système de publicté, notamment l’Espagne, la Suisse, l’Autriche, l’Allemagne, Canada,…etc. Alors ces pays ont adopté ce système de publicité mais avec certaines différences. Par exemple, au Maroc, c’est une administration publique (conservation foncière) qui gère l’immatriculation foncière suivant une procédure administrative alors qu’en Espagne (par exemple), c’est le tribunal (juge) qui gère l’immatriculation suivant une procédure judiciaire.

Les conditions de la possession utile (Art 240 du CDR) :

• Le possesseur doit mettre la mainmise sur le bien : il l’exploite, il y habite, …etc.
• Il doit se comporter comme étant propriétaire.
• Il doit exercer les actes de possesseur comme le propriétaire : c’est-à-dire, sa possession doit être publique.
• La possession ne doit pas être contestée (elle doit être paisible).
• Sa possession doit être durable : Le possesseur doit prouver qu’il est possesseur de : -10 ans non interrompu vis-à-vis des tiers ; -40 ans non interrompu vis-à-vis des proches parents qui n’ont pas de haine d’ennemis, sinon c’est 10 ans.

Une fois ces conditions de possession utiles sont remplies, le possesseur passe d’une situation de fait à une situation de droit (statut Melk).

Avant 2012, la propriété « Melk » était régie par le droit musulman marocain du rite Malikit. Après 2012, un nouveau texte de loi (loi n 39-08 : code des droits réels) a vu le jour. Cette loi a unifié les règles qui s’appliquent aux droits réels (soit au titre des propriétés immatriculés ou non immatriculés). Aujourd’hui, pour une question donnée en relation avec la propriété, on doit chercher dans les deux textes de loi : la loi n° 39-08 : code des droits réels, et si on ne trouve pas la règle, on doit chercher dans le DOC. Et si on ne trouve pas la règle dans ces deux textes de loi, on doit la chercher dans les livres des juristes consultes du rite Malakit.

Selon la nature des droits, il y a 3 types :

• Droit personnel : il concerne la relation entre une personne et une personne (créance, contrat de travail, contrat de bail ordinaire, …etc.).
• Droit réel : il concerne la relation entre une personne et une chose (droit de propriété, …etc.).
• Droit intellectuel : c’est un droit immatériel ou incorporel (Droit d’auteur, fonds de commerce…etc.).

D’abord, le syndic peut être soit un copropriétaire (c’est-à-dire un syndic non professionnel) ou soit une personne physique ou morale exerçant à titre libéral la profession de gestion d’immeuble (c’est-à-dire un syndic professionnel). Et pour désigner le syndic, il faut la majorité des 3/4 des voix des copropriétaires. A défaut de la désignation du syndic, il pourra être désigné par le Président du Tribunal de 1 ère Instance et cela, à la demande d’un ou de plusieurs propriétaires. Les fonctions du syndic ne peuvent en principe excéder 2 ans, mais il y a toujours la possibilité de renouvellement avec le même syndic pour un deuxième mandat et cela, par la majorité toujours des 3/4 des voix des copropriétaires.

Non, les honoraires du syndic sont librement négociés, en assemblée générale, entre lui et les copropriétaires.
Donc, il n’y a pas de limites réglementaires pour les honoraires du syndic. Seulement, le contrat de syndic peut distinguer entre les honoraires de base et les honoraires spécifiques ou spéciales.
En fait, les honoraires de base correspondent à la gestion courante et les honoraires spécifiques correspondent à des prestations dites particulières (par exp : le recouvrement des impayés, le contentieux…etc.).

Dans le cas où le syndic envisage de démissionner, il doit absolument prévenir tous les copropriétaires et les convoquer à une assemblée générale. Et cette assemblée doit se réunir dans les 30 jours, à partir de la date de la notification. Et au cours de cette durée de 30 jours, le syndic doit rendre au syndicat tous les documents, les archives, les registres et la situation financière. Il doit également remettre au nouveau syndic tous ces documents et cela, dans un délai maximum de 15 jours à partir de la nomination du nouveau syndic.

Un terrain est qualifié enclavé lorsque ce terrain n’a aucune issue sur la voie publique ou lorsque le propriétaire de ce terrain n’a aucune issue suffisante pour réclamer un passage sur le sol de son voisin moyennant une indemnité.
Sauf que l’exploitation de son terrain. Dans ce cas, le propriétaire de ce terrain a le droit de le passage doit être pris dans le droit le moins dommageable.

Le droit de passage ne peut être qualifié un droit de jouissance. La différence c’est que le droit de passage porte sur un immeuble dans la mesure où il porte sur le fond servant au profit du fond dominant. Et tout propriétaire du fond servant bénéficie de ce droit.
Par contre, un droit de jouissance concerne une personne. Et si cette personne décède, le droit de jouissance disparaît.
Une autre différence, c’est que le droit de passage existe à condition que le propriétaire du fond dominant soit différent de celui du fond servant.
Par contre, le droit jouissance existe quel que soit le propriétaire du droit de jouissance et le propriétaire de la nue-propriété.

L’usufruit est un droit réel d’utiliser et de jouir par l’usufruitier d’un immeuble appartenant à autrui, et qui s’éteint nécessairement à la mort de l’usufruitier.
C’est un droit temporaire : sa durée ne peut excéder la vie de l’usufruitier sauf que l’usufruit d’une personne morale est limité à 40 ans.
L’usufruit confère un double droit :

• Le droit d’user de l’immeuble selon la nature de ce dernier et conformément à sa destination.
• Le droit d’en percevoir les fruits et non les produits.

Le principe, dans ce cas, est que le propriétaire du sol est, par accession, propriétaire des constructions. Sauf que la condition de l’accession dépend de la bonne ou mauvaise foi du tiers constructeur :

• Si le constructeur était de mauvaise foi, une option est affectée au propriétaire du sol : soit conserver la construction en contrepartie d’une indemnité correspondant au coût des matériaux, soit renoncer à son droit d’accession et exiger que le tiers enlève, à ses frais la construction.
• Si le constructeur était de bonne foi, le propriétaire du sol n’a plus le choix : il devient propriétaire des constructions venues s’incorporer à son immeuble. Il a, toutefois, le choix d’indemniser le tiers de bonne foi en lui remboursant la valeur des matériaux et le prix de la main-d’oeuvre, ou de rembourser le tiers d’une somme égale à celle dont le fonds a augmenté de valeur.

Un bâtiment menaçant ruine est toute construction dont l’effondrement total ou partiel peut porter atteinte à la sécurité de ses occupants, de ses exploitants, à celle des passants ou des bâtiments avoisinants.

Les personnes habilitées à contrôler les bâtiments menaçant ruine : Les officiers de police judiciaire, les agents délégués par l’agence nationale pour la rénovation urbaine, les fonctionnaires des communes chargées à cet effet et tout expert chargé, à titre exceptionnel, de cette mission par le Président de la Commune ou par l’agence nationale.
Ces contrôleurs ont le droit d’accéder au bâtiment menaçant ruine. A l’issue de la visite, ils établissent un rapport dans lequel il doit avoir la description de l’état du bâtiment et les mesures à prendre pour conjurer le danger.

Pour les propriétaires :

• La responsabilité de l’entretien des bâtiments incombe à leurs propriétaires qu’ils soient des personnes physiques ou morales, publiques ou privées
• Dans le cas d’un édifice menaçant ruine, le propriétaire doit entretenir, rénover, réhabiliter ou éventuellement démolir son immeuble pour garantir la sécurité des exploitants, des voisins et des passants.

Pour les locataires :

• Si l’édifice menaçant ruine est loué, le locataire doit prévenir le propriétaire, le Président de la Commune et les autorités locales du danger que constitue le bâtiment.
• Si le bâtiment doit être démoli, le propriétaire peut demander au Tribunal de résilier le contrat de bail pour l’évacuation du locataire sans indemnisation. Toutefois, le locataire peut réoccuper le bâtiment après sa rénovation ou sa reconstruction. Sauf que le locataire doit payer le nouveau prix du loyer, qui prend en compte le budget déboursé pour la rénovation ou la reconstruction.