Typologie des actifs immobiliers
Le cabinet GUI4 est spécialisé dans l’évaluation immobilière. Dans ce cadre, il intervient notamment dans :
- Évaluation des terrains à bâtir;
- Évaluation des immeubles bâtis (les immeubles d’habitation, les bureaux, les locaux d’activité, les boutiques et magasins de distribution, les hôtels, …etc.);
- Évaluation des projets en cours de construction;
- Évaluations immobilières incorporelles : Évaluation de fonds de commerce, …etc.
- Évaluations des droits réels (usufruit, nue-propriété, baux emphytéotiques, …etc.);
- Détermination de la valeur locative des actifs immobiliers;
- Évaluation d’indemnité d’éviction, d’indemnité d’expropriation, de troubles de jouissance, de pertes d’exploitation, de dépréciations d’actif…etc.
Méthodes d’évaluation des actifs immobiliers
Pour évaluer les actifs immobiliers, GUI4 utilise les méthodes d’évaluation suivantes :
La méthode « Discounted cash-flow »
L’expertise de la valeur vénale d’un bien immobilier, par la méthode DCF, se fixe d’approcher le montant qu’un investisseur serait prêt à engager, à l’instant ‘t’, en prévision des flux de trésorerie des années futures.
Cette méthode des flux futurs de trésorerie, désignée aussi sous le terme de « Discounted Cash-Flow » (DCF), est largement admise en matière d’évaluation d’actifs. Elle se fonde sur le constat qu’un actif “vaut par ce qu’il rapporte” (retour sur investissement).
Le montant ainsi déterminé par cette méthode correspond au prix que l’acquéreur accepte de payer pour cet investissement, dans la mesure où cet investissement lui permettra de couvrir le coût des capitaux (dette et fonds propres) engagés.
Cette méthode s’inscrit dans la logique de business plan prévisionnel, comme dans l’approche d’une valeur de cession, aussi bien que patrimoniale.
La méthode par capitalisation du revenu
La méthode dite par « capitalisation du revenu » : Cette méthode consiste à capitaliser la valeur locative de marché ou le revenu constaté, à l’aide d’un taux de rendement, susceptible d’être retenu dans le contexte actuel.
Cette méthode est basée sur les revenus produits par le bien immobilier, qui sont, soit des loyers, soit des valeurs locatives de marché. Elle consiste à capitaliser ou actualiser un revenu annuel, qu’il s’agisse d’un loyer constaté ou d’une valeur locative, d’un revenu brut ou d’un revenu net, pour parvenir à une valeur vénale.
Le taux à appliquer sera déterminé par référence aux données réelles du marché immobilier local. On déterminera, par référence à ce marché, un taux réel et « dominant », qui ne sera appliqué que pour des immeubles de nature, importance, emplacement et vétusté analogues.
Il faut, en effet, éviter de retenir des taux purement arbitraires, déterminés a priori. On observera que le taux à retenir n’est pas fixé d’une manière immuable pour un type d’immeuble déterminé, car il dépend de très nombreux facteurs :
- Conditions économiques du moment ;
- Situation et emplacement de l’immeuble ;
- Nature, confort, standing de l’immeuble ;
- Utilisation (commerce, habitation, bureaux) ;
- Etat d’entretien, vétusté.
En fonction des informations en la possession des experts, il sera retenu un revenu brut ou net.
La méthode de « Postes de comparaison »
Dès lors qu’il s’agit de rechercher à quel prix pourrait se négocier un immeuble s’il était mis en vente, cette méthode est sans conteste la mieux appropriée, puisqu’elle s’appuie sur les données réelles du marché immobilier. Elle consiste, en effet, à apprécier la valeur vénale du bien à l’aide de termes de comparaison constitués par les ventes portant sur des immeubles identiques ou tout au moins similaires.
C’est la méthode la plus couramment employée par l’administration et par les experts privés et les juridictions qui ont à connaître des problèmes touchant à la valeur des immeubles. Sa mise en œuvre suppose une étude de marché destinée à recenser les ventes les plus significatives que l’on a coutume d’appeler « termes de comparaison » et qui doivent permettre de procéder à l’évaluation proprement dite du bien dont la valeur est recherchée.
La méthode dite « sol et construction »
La méthode consiste à apprécier séparément les deux composantes de l’immeuble: le terrain, d’une part, et les bâtiments d’autre part.
La méthode dite du « bilan promoteur »
Parfois appelée également méthode de « récupération foncière » ou de « compte à rebours opérateur ». Elle consiste à partir d’un prix de vente d’une opération projetée sur un terrain, à reconstituer les différents coûts grevant l’opération (coût de construction, frais financiers, honoraires, marge, …etc.) pour parvenir par déduction en final à la valeur du terrain ou de l’immeuble en question.
La méthode dite « Compte à rebours »
Pour les terrains de grande superficie, l’approche par le bilan constitue un complément le plus souvent nécessaire de la première approche patrimoniale par la comparaison.
Cette méthode permet de déterminer la valeur du terrain en fonction de sa constructibilité optimale et des couts que devra supporter l’aménageur et ou le promoteur. Elle s’inscrit dans une logique professionnelle qui va du terrain à la promotion.
La méthode dite du compte à rebours opérateur consiste à déterminer la valeur d’un terrain, d’une charge foncière ou d’un immeuble à reconstruire, à rénover ou à réhabiliter, en partant du prix de vente final d’une opération de promotion, de réhabilitation ou d’aménagement, et en déduisant le cout des travaux et les différents frais liés à l’opération. L’aménageur et le promoteur ont leur propre logique.
La méthode par « le cout de remplacement »
Pour les terrains de grande superficie, l’approche par le bilan constitue un complément le plus souvent nécessaire de la première approche patrimoniale par la comparaison.
Cette méthode permet de déterminer la valeur du terrain en fonction de sa constructibilité optimale et des couts que devra supporter l’aménageur et ou le promoteur. Elle s’inscrit dans une logique professionnelle qui va du terrain à la promotion.
La méthode dite du compte à rebours opérateur consiste à déterminer la valeur d’un terrain, d’une charge foncière ou d’un immeuble à reconstruire, à rénover ou à réhabiliter, en partant du prix de vente final d’une opération de promotion, de réhabilitation ou d’aménagement, et en déduisant le coût des travaux et les différents frais liés à l’opération. L’aménageur et le promoteur ont leur propre logique.
Notre Rapport d’expertise
Selon l’ordre de mission d’expertise immobilière que vous lui confiez, GUI4 réalise : UN RAPPORT D’EXPERTISE DETAILLE, après la visite de l’immeuble, qui comprend les chapitres suivants :
- Fiche d’expertise;
- Mission;
- Certificat d’expertise;
- Limitations et responsabilités;
- Termes et conditions de l’intervention;
- Définitions;
- Désignation et organisation de la propriété;
- Situation cadastrale;
- Localisation, points d’intérêt et environnement de la propriété;
- Description de la propriété;
- Qualité des facteurs physiques;
- Etude de marché – Marco;
- Etude de marché local;
- Analyse statistique du marché immobilier local;
- Analyse SWOT;
- Evaluation de la valeur vénale;
- Annexes;
Vous avez besoin d’une
évaluation en valeur vénale
de votre actif immobilier
Faites appel au cabinet d’expertise GUI4.