Typologie des actifs immobiliers
Le cabinet GUI4 est sp?cialis? dans l??valuation immobili?re. Dans ce cadre, il intervient notamment dans :
- ?valuation des terrains ? b?tir;
- ?valuation des immeubles b?tis (les immeubles d?habitation, les bureaux, les locaux d?activit?, les boutiques et magasins de distribution, les h?tels, ?etc.);
- ?valuation des projets en cours de construction;
- ?valuations immobili?res incorporelles?: ?valuation de fonds de commerce, ?etc.
- ?valuations des droits r?els?(usufruit, nue-propri?t?, baux emphyt?otiques, ?etc.);
- D?termination de la valeur locative des actifs immobiliers;
- ?valuation d?indemnit? d??viction, d?indemnit? d?expropriation, de troubles de jouissance, de pertes d?exploitation, de d?pr?ciations d?actif?etc.
Méthodes d’évaluation des actifs immobiliers
Pour évaluer les actifs immobiliers, GUI4 utilise les méthodes d’évaluation suivantes :
La méthode « Discounted cash-flow »
L’expertise de la valeur vénale d’un bien immobilier, par la méthode DCF, se fixe d’approcher le montant qu’un investisseur serait prêt à engager, à l’instant ‘t’, en prévision des flux de trésorerie des années futures.
Cette méthode des flux futurs de trésorerie, désignée aussi sous le terme de « Discounted Cash-Flow » (DCF), est largement admise en matière d’évaluation d’actifs. Elle se fonde sur le constat qu’un actif “vaut par ce qu’il rapporte” (retour sur investissement).
Le montant ainsi déterminé par cette méthode correspond au prix que l’acquéreur accepte de payer pour cet investissement, dans la mesure où cet investissement lui permettra de couvrir le coût des capitaux (dette et fonds propres) engagés.
Cette méthode s’inscrit dans la logique de business plan prévisionnel, comme dans l’approche d’une valeur de cession, aussi bien que patrimoniale.
La m?thode par capitalisation du revenu
La m?thode dite par ? capitalisation du revenu ? : Cette m?thode consiste ? capitaliser la valeur locative de march? ou le revenu constat?, ? l?aide d?un taux de rendement, susceptible d??tre retenu dans le contexte actuel.
Cette m?thode est bas?e sur les revenus produits par le bien immobilier, qui sont, soit des loyers, soit des valeurs locatives de march?. Elle consiste ? capitaliser ou actualiser un revenu annuel, qu?il s?agisse d?un loyer constat? ou d?une valeur locative, d?un revenu brut ou d?un revenu net, pour parvenir ? une valeur v?nale.
Le taux ? appliquer sera d?termin? par r?f?rence aux donn?es r?elles du march? immobilier local. On d?terminera, par r?f?rence ? ce march?, un taux r?el et ? dominant ?, qui ne sera appliqu? que pour des immeubles de nature, importance, emplacement et v?tust? analogues.
Il faut, en e?et, ?viter de retenir des taux purement arbitraires, d?termin?s a priori. On observera que le taux ? retenir n?est pas fix? d?une mani?re immuable pour un type d?immeuble d?termin?, car il d?pend de tr?s nombreux facteurs :
- Conditions ?conomiques du moment ;
- Situation et emplacement de l?immeuble ;
- Nature, confort, standing de l?immeuble ;
- Utilisation (commerce, habitation, bureaux) ;
- Etat d?entretien, v?tust?.
En fonction des informations en la possession des experts, il sera retenu un revenu brut ou net.
La méthode de « Postes de comparaison »
Dès lors qu’il s’agit de rechercher à quel prix pourrait se négocier un immeuble s’il était mis en vente, cette méthode est sans conteste la mieux appropriée, puisqu’elle s’appuie sur les données réelles du marché immobilier. Elle consiste, en effet, à apprécier la valeur vénale du bien à l’aide de termes de comparaison constitués par les ventes portant sur des immeubles identiques ou tout au moins similaires.
C’est la méthode la plus couramment employée par l’administration et par les experts privés et les juridictions qui ont à connaître des problèmes touchant à la valeur des immeubles. Sa mise en œuvre suppose une étude de marché destinée à recenser les ventes les plus significatives que l’on a coutume d’appeler « termes de comparaison » et qui doivent permettre de procéder à l’évaluation proprement dite du bien dont la valeur est recherchée.
La m?thode dite ? sol et construction ?
La m?thode consiste ? appr?cier s?par?ment les deux composantes de l?immeuble: le terrain, d?une part, et les b?timents d?autre part.
La m?thode dite du ? bilan promoteur ?
Parfois appel?e ?galement m?thode de ? r?cup?ration fonci?re ? ou de ? compte ? rebours op?rateur ?. Elle consiste ? partir d?un prix de vente d?une op?ration projet?e sur un terrain, ? reconstituer les diff?rents co?ts grevant l?op?ration (co?t de construction, frais financiers, honoraires, marge, ?etc.) pour parvenir par d?duction en final ? la valeur du terrain ou de l?immeuble en question.
La méthode dite « Compte à rebours »
Pour les terrains de grande superficie, l’approche par le bilan constitue un complément le plus souvent nécessaire de la première approche patrimoniale par la comparaison.
Cette méthode permet de déterminer la valeur du terrain en fonction de sa constructibilité optimale et des couts que devra supporter l’aménageur et ou le promoteur. Elle s’inscrit dans une logique professionnelle qui va du terrain à la promotion.
La méthode dite du compte à rebours opérateur consiste à déterminer la valeur d’un terrain, d’une charge foncière ou d’un immeuble à reconstruire, à rénover ou à réhabiliter, en partant du prix de vente final d’une opération de promotion, de réhabilitation ou d’aménagement, et en déduisant le cout des travaux et les différents frais liés à l’opération. L’aménageur et le promoteur ont leur propre logique.
La m?thode par ? le cout de remplacement ?
Pour les terrains de grande superficie, l?approche par le bilan constitue un compl?ment le plus souvent n?cessaire de la premi?re approche patrimoniale par la comparaison.
Cette m?thode permet de d?terminer la valeur du terrain en fonction de sa constructibilit? optimale et des couts que devra supporter l?am?nageur et ou le promoteur. Elle s?inscrit dans une logique professionnelle qui va du terrain ? la promotion.
La m?thode dite du compte ? rebours op?rateur consiste ? d?terminer la valeur d?un terrain, d?une charge fonci?re ou d?un immeuble ? reconstruire, ? r?nover ou ? r?habiliter, en partant du prix de vente final d?une op?ration de promotion, de r?habilitation ou d?am?nagement, et en d?duisant le co?t des travaux et les di??rents frais li?s ? l?op?ration. L?am?nageur et le promoteur ont leur propre logique.
Notre Rapport d’expertise
Selon l’ordre de mission d’expertise immobilière que vous lui confiez, GUI4 réalise : UN RAPPORT D’EXPERTISE DETAILLE, après la visite de l’immeuble, qui comprend les chapitres suivants :
- Fiche d’expertise;
- Mission;
- Certificat d’expertise;
- Limitations et responsabilités;
- Termes et conditions de l’intervention;
- Définitions;
- Désignation et organisation de la propriété;
- Situation cadastrale;
- Localisation, points d’intérêt et environnement de la propriété;
- Description de la propriété;
- Qualité des facteurs physiques;
- Etude de marché – Marco;
- Etude de marché local;
- Analyse statistique du marché immobilier local;
- Analyse SWOT;
- Evaluation de la valeur vénale;
- Annexes;
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évaluation en valeur vénale
de votre actif immobilier
Faites appel au cabinet d’expertise GUI4.