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تصنيف الممتلكات العقارية

Gui4 متخصصة في تقييم العقارات، بحيث يتدخل بشكل خاص في:

-تقييم المباني المبنية (المباني السكنية والمكاتب والمباني التجارية ومحلات التوزيع والمخازن والفنادق وما إلى ذلك) ؛
-تقييم المشاريع تحت الإنشاء ؛
-تقييم العقارات غير الملموسة: الأصل التجاري، … إلخ ؛
-تقييم الحقوق العينية (حق الانتفاع ، الملكية الذاتية، الإيجارات الانتفاعية ، إلخ) ؛
-تحديد القيمة الإيجارية للأصول العقارية ؛
-تقييم تعويض الإخلاء ، تعويض المصادرة ،المنازعات المتعلقة بتعطيل الحيازة ، خسائر التشغيل ، إهلاك الأصول ، إلخ.

Méthodes d’évaluation des actifs immobiliers

Pour évaluer les actifs immobiliers, GUI4 utilise les méthodes d’évaluation suivantes :

طريقة رسملة الدخل

تتكون هذه الطريقة من رسملة القيمة الإيجار المتداولة في السوق العقاري أو الدخل المسجل ، باستخدام معدل العائد ، والذي يمكن استخدامه في نفس السياق .
تعتمد هذه الطريقة على الدخل الناتج عن العقار ، وهو إما إيجارات أو قيم إيجارية في السوق.  وهي تتألف من رسملة أو خصم الدخل السنوي ، سواء كان إيجارًا مسجلاً أو قيمة إيجارية ، أو إجمالي الدخل أو الدخل الاجمالي، للوصول إلى القيمة المتداولة في السوق العقاري.
سيتم تحديد السعر المطلوب بالرجوع إلى البيانات الفعلية في سوق العقارات المحلي،  والذي سيحدد المعدل الحقيقي و “المهيمن” ،  و الذي بدوره سيطبق فقط على المباني ذات الطبيعة والحجم والموقع  المتشابهين.
من الضروري ، تجنب استخدام معدلات تعسفية بحتة ، محددة مسبقًا. لانه سيلاحظ أن المعدل الذي سيتم استخدامه ليس ثابتًا لنوع معين من المباني ، وذلك لاعتماده على عوامل كثيرة منها :

-الظروف الاقتصادية الحالية ؛
-موقع  المبنى ؛
-الطبيعة والراحة ومكانة المبنى ؛
-الاستخدام (التجارة ، المنزل ، المكاتب) ؛
-حالة الصيانة ، المتداعية.

 اعتمادًا على المعلومات الموجودة في حوزة الخبراء ، سيتم الاحتفاظ بالدخل الإجمالي أو الصافي.

La méthode par capitalisation du revenu

La méthode dite par « capitalisation du revenu » : Cette méthode consiste à capitaliser la valeur locative de marché ou le revenu constaté, à l’aide d’un taux de rendement, susceptible d’être retenu dans le contexte actuel.
Cette méthode est basée sur les revenus produits par le bien immobilier, qui sont, soit des loyers, soit des valeurs locatives de marché. Elle consiste à capitaliser ou actualiser un revenu annuel, qu’il s’agisse d’un loyer constaté ou d’une valeur locative, d’un revenu brut ou d’un revenu net, pour parvenir à une valeur vénale.

Le taux à appliquer sera déterminé par référence aux données réelles du marché immobilier local. On déterminera, par référence à ce marché, un taux réel et « dominant », qui ne sera appliqué que pour des immeubles de nature, importance, emplacement et vétusté analogues.
Il faut, en effet, éviter de retenir des taux purement arbitraires, déterminés a priori. On observera que le taux à retenir n’est pas fixé d’une manière immuable pour un type d’immeuble déterminé, car il dépend de très nombreux facteurs :

  • Conditions économiques du moment ;
  • Situation et emplacement de l’immeuble ;
  • Nature, confort, standing de l’immeuble ;
  • Utilisation (commerce, habitation, bureaux) ;
  • Etat d’entretien, vétusté.

En fonction des informations en la possession des experts, il sera retenu un revenu brut ou net.

طريقة ``عناصر المقارنة``

يتعلق الأمر بتحديد السعر الذي تم طرحه للبيع والذي يمكن التفاوض بشأنه  ،و هذه الطريقة بلا شك هي الأنسب ، لأنها تستند إلى بيانات حقيقية في سوق العقارات.
ويتكون من تقييم القيمة العقارية المتداولة في السوق العقاري باستخدام شروط المقارنة التي تتضمن مبيعات مباني متطابقة أو متشابهة.

 هذه هي الطريقة الأكثر استخدامًا من قبل الإدارة والخبراء والمحاكم الخاصة التي تتعامل مع المشاكل التي تؤثر على قيمة المباني.
و يسبقها دراسة السوق التي تهدف إلى تحديد المبيعات الأكثر أهمية والتي نطلق عليها عادةً “شروط المقارنة” هذه الاخيرة من شأنها ان تحدد التقييم الفعلي للممتلكات المبحوث عن قيمتها.

ما يسمى بطريقة ``التربة والبناء``

 تعتمد هذه الطريقة على التقييم المنفصل لمكوّني المبنى: الأرض من جهة والمباني من جهة أخرى.

ما يسمى طريقة ``تقييم المروج``

يشار إليها أحيانًا باسم “استعادة الملك العقاري ” أو طريقة “العد التنازلي للمشغل”.

La méthode dite « Compte à rebours »

Pour les terrains de grande superficie, l’approche par le bilan constitue un complément le plus souvent nécessaire de la première approche patrimoniale par la comparaison.
Cette méthode permet de déterminer la valeur du terrain en fonction de sa constructibilité optimale et des couts que devra supporter l’aménageur et ou le promoteur. Elle s’inscrit dans une logique professionnelle qui va du terrain à la promotion.

La méthode dite du compte à rebours opérateur consiste à déterminer la valeur d’un terrain, d’une charge foncière ou d’un immeuble à reconstruire, à rénover ou à réhabiliter, en partant du prix de vente final d’une opération de promotion, de réhabilitation ou d’aménagement, et en déduisant le cout des travaux et les différents frais liés à l’opération. L’aménageur et le promoteur ont leur propre logique.

La méthode par « le cout de remplacement »

Pour les terrains de grande superficie, l’approche par le bilan constitue un complément le plus souvent nécessaire de la première approche patrimoniale par la comparaison.
Cette méthode permet de déterminer la valeur du terrain en fonction de sa constructibilité optimale et des couts que devra supporter l’aménageur et ou le promoteur. Elle s’inscrit dans une logique professionnelle qui va du terrain à la promotion.

La méthode dite du compte à rebours opérateur consiste à déterminer la valeur d’un terrain, d’une charge foncière ou d’un immeuble à reconstruire, à rénover ou à réhabiliter, en partant du prix de vente final d’une opération de promotion, de réhabilitation ou d’aménagement, et en déduisant le coût des travaux et les différents frais liés à l’opération. L’aménageur et le promoteur ont leur propre logique.

Notre Rapport d’expertise

Selon l’ordre de mission d’expertise immobilière que vous lui confiez, GUI4 réalise : UN RAPPORT D’EXPERTISE DETAILLE, après la visite de l’immeuble, qui comprend les chapitres suivants :

  • Fiche d’expertise;
  • Mission;
  • Certificat d’expertise;
  • Limitations et responsabilités;
  • Termes et conditions de l’intervention;
  • Définitions;
  • Désignation et organisation de la propriété;
  • Situation cadastrale;
  • Localisation, points d’intérêt et environnement de la propriété;
  • Description de la propriété;
  • Qualité des facteurs physiques;
  • Etude de marché – Marco;
  • Etude de marché local;
  • Analyse statistique du marché immobilier local;
  • Analyse SWOT;
  • Evaluation de la valeur vénale;
  • Annexes;

Vous avez besoin d’une
évaluation en valeur vénale
de votre actif immobilier

Faites appel au cabinet d’expertise GUI4.

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