يسلط المدير العام لمكتب (GUI4)، الخبير العقاري وعضو المعهد الملكي للمساحين القانونيين، محمد لازم، الضوء في حوار خص به وكالة المغرب العربي للأنباء، على العيوب التي تعتبر بمثابة “عيوب خفية” خلال شراء ملك عقاري، وضمان المشترين والشروط الواجب احترامها لتفعيل هذا الضمان.

– ما المقصود بعيوب البناء ؟ وما الذي يميزها على المستوى القانوني عن النقائص في البناء ؟

وفقا للفصل 549 من قانون الالتزامات والعقود، يميز المشرع بين العيوب والنقائص. وفي الواقع، يتم تعريف عيوب الشيء على أنها تلك التي تنقص من قيمته نقصا محسوسا أو التي تجعله غير صالح لاستعماله فيما أعد له بحسب طبيعته أو بمقتضى العقد. من ناحية أخرى، فإن النقائص هي تلك التي تنقص نقصا يسيرا من القيمة أو الانتفاع، والتي جرى العرف على التسامح فيها.

ولتوضيح هذه العيوب في البناء التي يتم اكتشافها غالبا بعد شراء العقار (شقة، فيلا…)، يمكن أن نستشهد بالأمثلة التالية: تسرب المياه على مستوى القنوات، ظهور بقع من الرطوبة على الجدران، تسرب للمياه بعد خلل في العزل بالأسطح، الشقوق الهيكلية في الأعمدة والجدران، تقشر الطلاء وغيرها.

إن التمييز بين العيوب والنقائص أمر حاسم لأن العيوب تكون خاضعة للضمان بشكل عام، في حين أن النقائص ليست كذلك.

– Quels sont les problèmes que rencontrent les acquéreurs des biens immobiliers en cas de constatation de vices de construction?

En cas de constatation de vices de construction, les témoignages affluent. Tel acquéreur qui fait face à un vendeur qui refuse de le dédommager ou de réparer le vice. Tel autre qui essaie de prouver que le vice préexistait à la vente. Quant aux acquéreurs qui finissent par emprunter la voie judiciaire, ils sont légion.

– Existe-t-il une garantie réglementaire au profit de l’acquéreur en cas de constatation de vices de construction ? A quelles obligations est soumis le vendeur?

Toutes les opérations de vente des biens immobiliers (appartements, villas, …) passent par deux phases réglementaires: « Avant la délivrance du bien » et « Après la délivrance du bien ».

Conformément à l’article n°549 du DOC, durant ces deux phases et en cas de constatation d’un vice de construction, le vendeur est tenu à l’obligation de garantie et devra ainsi entamer, sans délai, leurs réparations ou dédommager l’acquéreur.

En guise de rappel, la délivrance a lieu, en vertu de l’article n°499 du DOC, lorsque le vendeur se dessaisit du bien vendu et met l’acquéreur en mesure d’en prendre possession sans empêchement. Et selon une jurisprudence constante de la Cour de Cassation Française (Civ. 3°, 25 juin 2008, n°07-14-341), la délivrance d’un bien immobilier vendu est prouvée par la remise des clés.

– Maintenant que nous avons identifié la garantie susceptible de s’appliquer, quelles sont les conditions à respecter pour sa mise en œuvre?

Le législateur, à travers le DOC, a précisé les conditions nécessaires pour bénéficier de la garantie réglementaire des vices de construction. En effet, avant la remise des clés, les vices apparents, les vices déclarés par le vendeur, les vices dont l’acheteur a eu connaissance ou ceux qu’il aurait pu facilement reconnaître, sont garantis par le vendeur lorsqu’ils sont réclamés par l’acquéreur et cela, conformément aux articles n° 569 et n° 571 du DOC.

A défaut de réclamation par l’acquéreur, ces vices sont réputés acceptés par lui et ne peuvent faire l’objet d’aucune garantie postérieure par le vendeur. Après la remise des clés, le vendeur est tenu de garantir les vices cachés qui remplissent les conditions suivantes:

– Le vice ne devait pas être apparent au moment de la remise des clés ;

– Le vice doit être antérieur à la remise des clés. Souvent, il faudra une expertise pour que la condition d’antériorité soit prouvée ;

– L’acquéreur ne devait pas avoir eu connaissance de l’existence de ce vice au moment de la remise des clés ;

– Le vice ne devait pas être déclaré par le vendeur avant la remise des clés ;

– Le vice ne pouvait pas être vérifié, par l’acquéreur, au moment de la remise des clés.

En ce qui concerne le délai de garantie des vices cachés, l’acheteur dispose, conformément à l’article n° 573 du DOC, d’un délai de 365 jours maximum à partir de la remise des clés (à peine de déchéance) pour intenter toute action réclamant la réparation de ces vices cachés.

Cette disposition a été abrogée par l’article n° 65 de la loi 31-08 édictant les mesures de protection des consommateurs. En effet, l’article n° 65 précité remplace le délai de 365 jours par un délai de 2 ans à partir de la date de la remise des clés.

Publié le 29 avril 2021 à 13:14

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